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Nach nun mehr als 13 Monaten Vorbereitungs- und Planungsphase starten wir mit unserer ersten Baustelle zur Errichtung eines 3M Baleares Massivholzhauses mitten im Szeneviertel Santa Catalina in Palma.
Als ich vor 14 Monaten, die Idee hatte, Massivholzhäuser auf Mallorca zu bauen, haben einige meiner Partner, Architekten und Ingenieure noch die Hände über dem Kopf zusammengeschlagen und waren nicht wirklich begeistert von dieser Idee. 14 Monate später starten wir nun den Bau unserer ersten beiden 3M Massivholzhäuser auf Mallorca. Und ja, ich verspüre ein wenig Genugtuung und Stolz, aber vor allem Dankbarkeit für die tolle Unterstützung, die ich von meinem Team, meinen Partnern und von vielen meiner Freunde erhalten habe. Dies ist für mich nicht selbstverständlich und ich möchte auf diesem Weg auch mal dafür DANKE sagen.
Aber nun zu unseren Projekten.
Als erstes 3M Massivholzhaus entsteht in der Calle Murillo 26 in Palma ein Stadthaus mit Pool mit ca. 200m² Wohnfläche über 3 Etagen plus Dachterrasse. (siehe Foto unten)
Die Herausforderung
Natürlich habe ich mich in den letzten Monaten mehr mit dem Bau von freistehenden Einfamilienhäusern in einer mallorquinischen Urbanisation oder auf dem flachen Land zum Bau einer Finca beschäftigt, da ich unser 3M Baleares Massivholzprodukt mehr in diesem Markt gesehen habe. Aber erstens kommt es anders und zweitens - als man denkt!
Das Universum hat uns einen anderen lukrativen Markt aufgezeigt. Nämlich die Verdichtung, also die Nutzung von Baulücken. Vor allem in der Hauptstadt Mallorcas besteht ein Riesenpotentiel. Aber wo liegt nun die Herausforderung?
In der Logistik! Die Straßen in Palma sind sehr schmal. Eine Anlieferung der vorgefertigten Massivholzelemente mit Schwertransportern ein schier unmögliches unterfangen. Auch die Straße Calle Murillo ist mit einer Gesamtbreite von 8,40m mit Schwertransportern nicht zu befahren. Deshalb mussten wir hier etwas einfallsreicher sein. So haben wir uns dazu entschieden, die Massivholzelemente in einem Lager zwischenzulagern und sie dann mit kleineren LKW´s zur Baustelle zu bringen. Damit aber nicht genug. Auch der Kranaufbau für die Aufbauzeit muss gesondert und sehr detailliert geplant werden. Denn bei 8,40m bleibt nicht viel Platz.
Eine weitere Herausforderung ist die Baulücke selbst. Und hier it es nicht die eigentliche Lücke, sondern eher die Geometrie der Nachbargebäude. Während wir mit unserer Holzaussenwand auf den Millimeter genau und gerade nach oben laufen, verlaufen die beiden Außenwände der Nachbargebäude nicht wirklich gerade nach oben. Das haben wir auf Grundlage unserer 3D Vermessung, die Grundvoraussetzung für unsere Ausführungsplanung ist, herausgefunden. Ein Versatz von 1 cm kann auf der Baustelle beim Bau von unseren Massivholzhäusern extrem große Auswirkungen haben. Deshalb ist es vor allem beim Verdichten von Baulücken wichtig, extrem pingelig und exakt zu sein, um eine Katastrophe beim Aufbau zu vermeiden.
Eine weitere Herausforderung, vor allem für meine Architekten und Ingenieure ist die Zusammenarbeit mit lokalen Architekten. Hier muss man wissen, dass das Genehmigungsverfahren zum Erlangung einer Baugenehmigung hier auf Mallorca etwas anders läuft als in Deutschland. Ich nenne es, das 3-stufige Genehmigungsverfahren.
Wenn man auf Mallorca ein Haus bauen möchte, sucht man zuerst nach einem Architekten, der die Vorstellungen der Bauherren-Familie aufnimmt, sie an die Grundstückstopografie anpasst. Und dies alles unter Berücksichtigung der gesetzlichen Rahmenbedingungen bzw. des Baurechts. In Deutschland wird diese Phase Entwurfsplanung genannt. Soweit so gut!
Hat man über den Entwurf Einigkeit mit seinem lokalen Architekten erzielt, geht es nun an die Genehmigungsplanung zur Erlangung der Grundbaulizenz (Projecto Basico). Auch bis hier keine großen Probleme. Alles läuft gut und die Bauherren-Familie bekommt die "Basis-Baugenehmigung" innerhalb von 6 - 18 Monaten, abhängig davon, ob man in einer Urbanisation, im Stadtgebiet oder eine Finca auf dem flachen Land baut. Bei Fincas kann die Genehmigungszeit auch mal 2 Jahre dauern.
Der zweite Teil des Genehmigungsprozesses ist das Einreichen der Ausführungsplanung. Und hier wird es nun spannend. In der Regel hat die Bauherren-Familie, vertreten durch Ihren lokalen Architekten nach Erteilung der Basis-Baulizenz, ungefähr 3 Monate Zeit um auch die entsprechende Ausführungsplanung für das Hausbauprojekt bei der Gemeinde einzureichen. Und jetzt wird es schwierig. Die meisten lokalen Architekten planen ab Entwurfsplanung mit der auf Mallorca gängigen Beton-Skelettbauweise. Sollte nun nach Erteilung des Projecto Basicos eine neue Bauweise (z.B. HolzMassivBauweise, Porenbeton, etc) gewählt werden, bleibt meistens keine Zeit, in der vorgegebenen Frist eine Ausführungsplanung in der neuen Bauweise bei der Gemeinde einzureichen. Deshalb wird hier oft die Ausführungsplanung des lokalen Architekten eingereicht. Dies hat aber zur Folge, dass sich der Bauprozess bis zur Endabnahme und damit verbunden, die Erteilung der Wohnberechtigung durch die Gemeinde, um Monate verzögert. Warum? Ganz einfach.
Die Endabname bezieht sich auf die eingereichte Ausführungsplanung. Dadurch, dass man oft aus Zeitmangel die Ausführungsplanung in Form der Skelettbauweise eingereicht hat, benötigt man jetzt nochmal eine MtO - Modification te Obra, in Deutschland würde man sagen"Bauantragsänderungsanzeige" Dies verursacht weitere Kosten und verschlingt unnötig Zeit. Deshalb kleiner Tip von mir: Schon bei der Auswahl des Architekten schauen, ob er auch mit dem Bausystem, welches Sie anstreben zu bauen, vertraut ist. Das spart Zeit und Geld!
Nachdem wir nun alle oben beschriebenen Erfahrungen hinter uns gelassen haben, gehts jetzt endlich an die Arbeit auf der Baustelle. Ahh, da stehen ja noch Altbauten drauf.
Die werden natürlich abgerissen. Welche Herausforderungen das mit sich bringt, das erkläre ich Euch in meinem nächsten Blogbeitrag.
Stay tuned,
Heiko H. Carranza
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